PEB F ou G à Bruxelles : la lettre n'est pas le bien

Autour de nous, des acheteurs s'interdisent de visiter un bien en dessous d'un PEB C. Pas de visite, pas de discussion. Ils passent probablement à côté de belles maisons et de beaux appartements, parfois pour une raison très simple : la lettre ne reflète pas ce qui a vraiment été fait dans le bien.

Une lettre, ce n'est pas une facture d'énergie

Le PEB ne mesure pas ce que vous consommez. C'est un calcul théorique, fait par un certificateur agréé, à partir de ce qu'il peut constater et prouver le jour de sa visite. Deux logements comparables peuvent donc recevoir deux lettres différentes si l'un a gardé ses documents et pas l'autre.

Quand la lettre est plus mauvaise que le bien

Le certificateur doit justifier chaque élément qu'il encode : soit parce qu'il le voit, soit parce qu'on lui en apporte la preuve (facture, fiche technique, photos de chantier, plans). Sans l'un ni l'autre, le logiciel applique des valeurs par défaut, presque toujours défavorables.

Exemple : une toiture isolée il y a dix ans, mais plus de facture, et l'isolation n'est plus visible. Pour le calcul, elle n'existe pas.

Vendeur : ce qu'on vous conseille avant de vendre

1. Rassemblez vos preuves : factures de travaux, photos prises pendant le chantier, fiches techniques (isolation, châssis, chaudière, panneaux solaires), plans.
2. Remettez-les au certificateur avant sa visite, pas après.
3. Posez-vous la question d'un nouveau certificat. Un certificat coûte en général entre 150 et 365 euros. Si vous avez isolé ou changé vos châssis sans que ce soit pris en compte, ça peut valoir la peine. Si vous n'avez rien fait, inutile.

Soyons clairs : ça ne garantit pas une meilleure lettre. Ça garantit une lettre qui correspond à la réalité de votre bien.

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Et si le PEB est vraiment mauvais ?

Alors c'est une information, pas une condamnation. À Bruxelles, tous les logements privés devront atteindre au plus tard le 1er janvier 2033 une consommation de 275 kWh/m²/an, l'équivalent d'un E. Une seconde étape à 150 kWh/m²/an est prévue au plus tôt fin 2045, la date reste à fixer par le gouvernement.

Un acheteur qui connaît ces échéances, chiffre ses travaux et les intègre à son budget peut faire une très belle affaire. Pour vous, un bien F ou G se vend s'il est présenté avec des chiffres : ce qu'il faudrait faire, ce que ça coûte, et ce que le bien offre à côté (lumière, emplacement, volumes, jardin).

Un exemple chez Nextdoor : le Chant d'Oiseau, à Woluwe-Saint-Pierre. Une maison 3 façades de 1956, 170 m², avec un jardin plein sud sur 2,78 ares et un grenier aménageable. PEB F. Pour une maison à rénover de cette époque, rien d'étonnant. Elle a pourtant trouvé son acquéreur : le quartier a fait la différence. Voir le bien vendu

Acheteur : ne filtrez pas sur la lettre

Lisez le certificat complet, pas seulement la lettre : la consommation en kWh/m²/an et les recommandations de travaux. Demandez les factures de travaux au vendeur. Un PEB F avec une toiture refaite et des châssis récents n'est pas le même bien qu'un PEB F d'origine. Et un bien mal classé, c'est aussi une marge de négociation.

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Les règles énergétiques sont régionales et cet article parle de Bruxelles. En Wallonie et en Flandre (où le certificat s'appelle EPC), les règles et les échéances diffèrent. Votre bien se trouve là ? On vend aussi dans ces deux régions : parlons-en.

Sources : Bruxelles Environnement, objectifs PEB ; Certinergie, preuves et valeurs par défaut ; Test-Achats, préparer la visite PEB.